Un sujet très vaste dont nous vous proposons une simple
* approche *
et ce, en deux parties :
soit
une 1ère partie traitant de
« Généralité + un peu de technique et textes législatifs »
et la 2ème partie
« Nouveau mode d'emploi « INDIVISION » avec questions / réponses
qui sera insérée dans notre prochaine diffusion le 1er/02/2012
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« Généralité + un peu de technique et textes législatifs »
« Généralité et Textes législatifs »
L'« INDIVISION » qui par définition est un concept juridique lié à la notion de propriété. Un bien est dit indivis lorsqu'il appartient à un ensemble de personnes, sans que l'on puisse le répartir en lots entre elles, ni qu'elles puissent en vendre leurs parts sans l'accord des autres.
Une autre définition est aussi possible :
L'« INDIVISION » est le concours de plusieurs droits de même nature sur un même bien sans qu'il n'y ait division matérielle des parts
Sous l’aspect juridique l’« INDIVISION » est en fait la situation dans laquelle se trouvent des biens sur lesquels s'exercent des droits de même nature appartenant à plusieurs personnes. Le fait que, dans l'usufruit, les droits des nu-propriétaires et ceux des usufruitiers ne soient pas de même nature fait que les dispositions sur l'indivision ne s'appliquent pas à leurs rapports.
L'« INDIVISION » peut être conventionnelle. Dans ce cas, la durée ne saurait être supérieure à cinq ans, mais elle est renouvelable. L'indivision peut être gérée par un des co-indivisaires, dans ce cas, celui ci a droit à la rémunération de l'activité fournie.
Le plus souvent l'indivision résulte de la loi comme c'est le cas des héritiers avant qu'ils n'aient procédé au partage des biens de la succession. La communauté qui
est un des régimes réglant les rapports patrimoniaux des époux durant le mariage, est un type d'indivision.
Le droit d'une veuve, donataire de son mari de la plus forte quotité disponible entre époux ayant opté pour le quart en pleine propriété, laisse à son fils les trois quarts en usufruit des biens composant la succession. Les droits dont elle a hérité de son mari défunt et ceux que reçoit leur fils, nu-propriétaire, constituent quant à la propriété des biens, une indivision entre eux. Dans ce cas, la veuve est en droit de provoquer le partage afin de faire déterminer les biens composant sa part .
L'« INDIVISION » , en tant que mécanisme juridique, ne dispose pas de la personnalité juridique.
Il n'existe donc pas de solidarité entre les co-indivisaires que par l'effet de la loi ou celui d'une stipulation expresse.
Du fait de l'absence de solidarité entre les co-indivisaires lorsque le bail commercial a été consenti par des propriétaires indivis et hormis le cas où l'un de ceux-ci a reçu mandat du ou des autres indivisaires, le congé donné par le preneur doit, pour être valable, avoir été délivré à chacun des propriétaires indivis
Voir les cas de solidarité entre époux prévus par les « articles 220, 1414 et 1418 du Code civil ». L'absence de personnalité juridique a pour conséquence la nullité d'un commandement fait au nom de l'indivision.
A cet égard, la grande réforme réside dans le fait que dorénavant de très nombreuses décisions n'ont plus besoin d'être prises à l'unanimité, mais à la majorité des deux tiers des droits indivis, par exemple, pour effectuer
les actes d'administration relatifs aux biens indivis, donner un mandat général d'administration, vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision, conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.
En revanche si, on revient à la nécessité de l'unanimité pour tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis (Article 815-14 Code civil), il reste que tout héritier, même avant partage, et même sans le concours des autres cohéritiers, a qualité pour prendre l'initiative d'intenter une action en revendication contre le tiers détenteur d'un bien soustrait à l'actif de la succession.
Pour ce qui concerne la validité de la cession de biens indivis, la Cour de cassation rappelle qu'à peine de nullité de l'acte, l'indivisaire qui entend céder, à titre onéreux à une personne étrangère à l'indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis, est tenu de notifier à, ou aux autres, le nom, le domicile et la profession de la personne qui se propose d'acquérir. La nullité est encourue en raison de ce qu'en se dispensant de faire une telle notification, le cédant fait fraude au droit de préemption du ou des autres indivisaires.
Tout indivisaire peut agir seul en justice pour la défense de ses droits indivis. Dire qu'en sollicitant la nullité du bail en raison d'un vice de son consentement et la réparation de son préjudice consécutif à la conclusion du bail, un indivisaire agissant seul exerçait une action personnelle étrangère aux dispositions de l'article 815-3 du code civil, une cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil.
La loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit et d'allègement des procédures a modifié l'article 815-5-1 du Code civil, pour, lorsqu'ils se trouvent en désaccord, dénouer la situation du ou des indivisaires qui souhaitent mettre fin à l'indivision.
Trois règles importantes résultent des dispositions ci dessus et des arrêts de la Cour de cassation :
1/
Sauf en cas de démembrement de la propriété du bien ou si l'un des indivisaires se trouve dans lorsqu'un des cas prévus à l'article 836 (présomption d'absence, éloignement, hors d'état de manifester sa volonté, régime de protection), l'aliénation d'un bien indivis peut être autorisée par le tribunal de grande instance, à la demande de l'un ou des indivisaires titulaires réunissant au moins deux tiers des droits indivis.
2/
Sauf si l'intention d'aliéner le bien du ou des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis ne lui a pas été signifiée, l'aliénation effectuée dans les conditions fixées par le tribunal de grande instance est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut.
3/
La vente d'un immeuble indivis faite par un seul des indivisaires est valable pour la portion indivise qui lui appartient. En cas de liquidation judiciaire d'un co-indivisaire, le liquidateur peut sur le fondement de
l'article 815 du code civil, obtenir le partage de l'indivision et la licitation du bien indivis. L'exercice de l'action en partage n'est pas subordonné à la justification d'une créance
En cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d'accord, désigné par le Président du tribunal de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic
Les créanciers personnels d'un indivisaire ont la faculté de provoquer le partage au nom de leur débiteur et les co-indivisaires, celle d'arrêter le cours de l'action en partage en acquittant l'obligation au nom et en l'acquit de ce dernier.
L'exercice de cette faculté suppose que les co-indivisaires qui offrent d'acquitter la dette, en connaissent le montant pour la payer et arrêter ainsi le cours de l'action en partage. Il appartient donc au juge du fond de faire droit à la demande d'expertise présentée par un co-indivisaire visant à faire déterminer le montant actualisé de l'obligation du débiteur lorsque cette demande est assortie d'une offre de paiement.
Textes de références :
*
Code civil, Articles 815 et s., 1873-1 et s.
*
Loi n°2006-728 du 23 juin 2006 portant réforme des successions et des libéralités.
*
Loi n°2009-526 du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit et d'allègement des procédures.
*
Décret n°2009-1591 du 17 décembre 2009 relatif à la procédure devant le juge aux affaires familiales en matière de régimes matrimoniaux et d'indivisions
Un peu de technique
Source Juridique & wikipedia
Principe technique sur l’indivi
L’indivision légale peut naître : soit d'une succession,….soit d'une donation,…soit d'un acte d'acquisition aux termes duquel les acquéreurs se soumettent volontairement au régime de l'indivision (dans ce cas l'indivision est dite conventionnelle),ou de la dissolution d'une société, ou d'une communauté conjugale (en cas de divorce).
Après un décès, s'il y a plusieurs héritiers, les biens de la succession sont en indivision, c'est-à-dire qu'ils appartiennent à l'ensemble des héritiers, appelés dans ce cas indivisaires.
Les parts de chacun ne sont identifiées que sous forme de quotes-parts (par exemple : 1/4, 1/8).
Chaque indivisaire peut à tout moment provoquer le partage de l'indivision pour obtenir sa part, sauf si un jugement ou une convention entre les indivisaires y fait obstacle et impose le maintien de l'indivision.
En conséquence les indivisaires peuvent gérer l'indivision soit directement, soit avec l'autorisation d'un juge.
Gestion des biens en indivision
Par les indivisaires
Le ou les indivisaires titulaires d'au moins 2/3 des droits de l'ensemble des indivisaires peuvent :
Effectuer des actes d'administration relatifs aux biens (par exemple : conclure ou renouveler des baux d'habitation),
Donner à un ou plusieurs indivisaires ou à un tiers un mandat pour gérer les biens indivis,
Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision,
Ils sont tenus d'en informer les autres indivisaires. À défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.
Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est nécessaire pour la vente des biens immobiliers.
Des mesures nécessaires à la conservation des biens, même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence, peuvent être décidées par un indivisaire seul, sur ses fonds propres, moyennant un remboursement ultérieur.
Cette indemnisation n'est possible
uniquement au moment du partage.
Par le juge
Certains actes peuvent être autorisés par le tribunal de grande instance. Un indivisaire peut notamment saisir le juge pour être autorisé à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un autre héritier serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun.
À la demande de l'un ou des indivisaires titulaire(s) d'au moins 2 tiers des droits, la vente d'un bien faisant partie de l'indivision peut être autorisée par le tribunal de grande instance, sauf si la propriété du bien fait l'objet d'un démembrement (par exemple : existence d'un usufruit) ou sauf si l'un des indivisaires est absent ou hors d'état de manifester sa volonté ou fait l'objet d'un régime de protection.
Maintien dans l'indivision
Dans certains cas, l'indivision peut être maintenue par le tribunal de grande instance pour protéger les intérêts des indivisaires.
Ce peut être le cas pour :
Les entreprises (agricole, commerciale, industrielle, artisanale ou libérale) dont l'exploitation était assurée par le défunt ou par son conjoint, ou les locaux d'habitation et les locaux à usage professionnel qui, à l'époque du décès, était effectivement utilisé pour cette habitation ou à cet usage par le défunt ou son conjoint.
Le maintien dans l'indivision ne peut être prescrit pour une durée supérieure à 5 ans. Il peut toutefois être renouvelé dans certains cas, par exemple, jusqu'à la majorité du plus jeune des descendants (enfants, petits-enfants).
Si le défunt laisse un ou plusieurs descendants mineurs, le maintien de l'indivision peut être demandé soit par le conjoint survivant, soit par tout héritier ou le représentant légal des mineurs.
Fin de l'indivision
les règles s'allègent
Le partage des biens ou la réunion sur une seule tête (rachat par un indivisaire de la part des autres) met fin à l'indivision.
L'arrêt de la possession d'un bien à plusieurs personnes peut échapper à l'impôt. Ce qui n'était pas le cas auparavant
Depuis 2008, la fin d'une indivision entre plusieurs membres d'une même famille n'entraîne plus le règlement d'une taxe. Les parlementaires ont en effet estimé qu'il n'y avait pas de transfert de propriété, dans la mesure où chaque membre avait déjà une part de la propriété. De plus, celle-ci a le plus souvent été obtenue dans des conditions particulières et pas toujours choisies : héritage, divorce, mésentente...
Le partage plus avantageux que le rachat de part d'indivision
Dans le cas d'une succession ou d'un divorce, la situation d'indivision n'est pas destinée à durer. Les titulaires essayent le plus souvent d'en sortir en se partageant le bien concerné.
Et la rupture de l'indivision n'étant maintenant plus considérée comme un transfert de propriété, cela aide à clore les situations compliquées. Surtout, chaque bénéficiaire récupère sa part sous forme de monnaie sonnante et trébuchante sans payer d'impôt dessus. Un grand changement !
Il est également possible de racheter la part du ou des autres bénéficiaires qui souhaitent sortir de l'indivision. Pour cette opération, il faut s'acquitter des droits de mutation, mais rien d'autre.
Notez que la valeur initiale d'un bien vendu après partage à l'issue d'une succession ou d'un divorce se calcule en fonction du prix estimé lors de la succession ou à l'entrée dans la communauté.
Le partage
ne rompt pas systématiquement l'indivision
Selon le principe *nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision*, un bénéficiaire d'indivision peut à tout moment demander le partage du bien concerné pour obtenir sa part, mais il ne réalise pas forcément une bonne opération sur le plan fiscal. En effet, sa démarche n'entraîne pas systématiquement la fin de l'indivision pour les autres « copropriétaires ».
Ces derniers peuvent la conserver, et saisir un tribunal pour définir la manière dont la part sera restituée pour la personne qui souhaite en sortir.
Ce règlement s'opère soit en nature, lorsque cela est possible, soit sous forme de liquidités, et fait l'objet d'une imposition sur la plus-value de 29 % ou 27 % pour un bien immobilier.
Michel Glanzmann
