En préambule, je vous dirai qu’un « Compromis » est :
*Plus* qu'une promesse
et
*Moins* qu'une vente !
Attention à ne pas « les » confondre
La différence est importante.
Le « Compromis de vente » est une notion plus puissante que la « Promesse de vente » immobilière.
En fait, le « Compromis de vente » est considérée comme étant une double promesse ou une promesse de vente réciproque.
Par contre,
La « Promesse de vente » est uniquement unilatérale.
Il est exposé dans ce billet le rappel de quelques notions pour s'engager sans risque dans un « Compromis de vente » ou dans une « Promesse de vente » et ne pas avoir de mauvaises surprises…… !
Globalement, il y a « Compromis de vente » lorsque deux personnes s’engagent l’une envers l’autre à passer plus tard un contrat de vente. Elles donnent leur consentement au contrat définitif, mais prévoient qu’une formalité supplémentaire, le plus souvent l’obtention d’un crédit ou d’un permis de construire, devra être accomplie dans l’avenir.
Par exemple, tout en constatant immédiatement leur accord sur les éléments essentiels du contrat, elles conviennent de réitérer ultérieurement leur consentement devant un notaire.
Le compromis de vente parfois appelé "promesse synallagmatique de vente" est un contrat préparatoire à une vente définitive. Pour autant, le vendeur et l'acheteur s'engagent, chacun, fermement et définitivement…
IL est en fait un « avant-contrat » par lequel les parties constatent leur accord sur l'objet de la vente et le prix.
Le compromis de vente est en fait un acte qui est signé entre le vendeur et l’acquéreur s’entendant dans la vente d’un bien défini. Le dit compromis de vente devient un engagement ferme et définitif avec des obligations réciproques.
Contrairement à ce qui peut être dit, de ci, de là, aucune des parties ne peut renoncer à la transaction immobilière sauf clauses suspensives prévues dans le contrat (une des conditions par exemple est l’obtention d’un prêt immobilier).
L’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 7 jours.
(*) Il est dit "synallagmatique" ou encore "bilatéral" lorsque des dispositions qui mettent à la charge de chacune des parties ayant des intérêts opposés l'exécution de prestations qu'elles se doivent réciproquement. Tel est le cas de la « vente » ou du « contrat de bail ». L'adjectif exprimant le contraire de « synallagmatique » est « unilatéral ».
Quelle est la valeur juridique d’un « Compromis de vente » ?
On va dire, dans un premier temps, que le « Compromis de vente » est une convention provisoire…. ! Pourquoi ?
1/
En fait, le compromis de vente immobilier, qui est également qualifié « d'avant-contrat » concrétise l'accord qui est intervenu entre l’acheteur et le vendeur. Cet « Avant-contrat » a pour objet de détailler l’ensemble des conditions générales.
2/
Une fois la signature de votre compromis de vente effectuée, vous ne serez pas pour autant propriétaire de votre maison, votre terrain ou votre appartement avant deux ou trois mois.
Effectivement, c’est le laps qui vous sera nécessaire pour que vous puissiez accomplir les nombreuses formalités, et notamment si besoin est, les « démarches auprès des organismes de prêt »
Cette phase étant close, votre ENGAGEMENT RECIPROQUE constituant le « compromis de vente » devient « IRREVOCABLE »
D'un point de vue juridique, sachez que la signature d'un compromis de vente immobilier vous engage de manière totalement irrévocable.
Cet arrangement *équivaut à une vente*, sauf que sa concrétisation dépend de la réalisation éventuelles des clauses suspensives.
Par ailleurs, s'agissant d'un arbitrage de droit interne, à peine de nullité, le « Compromis » ne peut que résulter d'un écrit et sous la même sanction, le « Compromis » doit déterminer l'objet du litige. Il peut résulter d'un échange d'écrits ou d'un document auquel il est fait référence dans la convention principale.
Et on peut même compromettre au cours d'une instance déjà engagée devant une juridiction. Le « Compromis » peut avoir pour objet un litige pouvant porter sur l'exécution d'un seul contrat ou sur l'exécution d'une chaîne de contrats dès lors que les contrats en cause présentent un rapport de complémentarité.
Le Décret n° 2011-48 du 13 janvier 2011 portant réforme de l'arbitrage a consacré la jurisprudence majoritaire en décidant que la convention d'arbitrage est indépendante du contrat ou des contrats auxquels elle se rapporte. Dès lors, le compromis n'est pas affecté par l'inefficacité du ou des contrats pour l'exécution desquels le compromis a été conclu.
Le « COMPROMIS DE VENTE ..Pas à Pas »
Lors de l'achat d'un bien immobilier, le « compromis de vente » est un document à ne surtout pas signer à la légère, car il fait juridiquement office de vente avant l'acte officiel !
Je mets à votre disposition une chronologie indicative pour vous guider tout au long de votre achat immobilier,
pour ce faire, cliquer : « ici »
article 1589 du Code civil
Créé par Loi 1804-03-06
promulguée le 16 mars 1804
La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.
Si cette promesse s'applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s'établiront par le paiement d'un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain.
La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte.
Que se passe-t-il lorsque vous avez trouvé un candidat acheteur pour votre habitation ou terrain ? Parcourons ensemble les différentes étapes.
Tout d’abord… faire une Offre !
La plupart des candidats acheteurs viendront plusieurs fois visiter votre habitation > accompagnés ou non de leurs parents, d’amis, voire même d’un architecte ou d’un entrepreneur, avant de faire offre.
Vous avez donc tout à fait intérêt à demander que cette offre soit rédigée par écrit.
Vous avez ainsi la certitude de pouvoir prendre cette offre au sérieux.
À vous ensuite d'accepter ou non cette offre.
Si l'offre vous satisfait, vous avez également intérêt à passer directement des accords afin de préciser quels éléments sont ou non compris dans le prix.
Les installations fixes font en principe partie de l'habitation et sont donc incluses dans le prix, mais cette règle est susceptible d'interprétation. Déterminez donc clairement si les tentures, certains appareils, les armatures d'éclairage encastrées et autres éléments, qui pourraient porter à discussion, restent ou non dans la maison après la passation de l'acte et fixez éventuellement un prix de rachat pour ceux-ci.
Il peut y avoir une *Option*
Lorsque certains candidats sont à peu près sûrs d'acheter, mais souhaitent s'assurer de certains aspects, vous pouvez leur proposer de prendre une option sur le terrain ou sur l'habitation. Il arrive en effet que le candidat souhaite avoir certaines garanties concernant son prêt, les prescriptions d'urbanisme, etc.
Si vous lui donnez une option, vous vous engagez à ne vendre l'habitation ou le terrain à aucune autre personne pendant une période déterminée. Si dans ce délai, le candidat décide d'acheter le bien, il doit vous en informer par écrit. C'est ce qu'on appelle la *levée de l'option*.
Étant donné que la vente fait automatiquement suite à la levée de l'option, il est indispensable que tous les éléments essentiels de ce contrat de vente (prix, délai de paiement, conditions, etc.) soient déterminés avec précision dans cette option. Par conséquent, il est recommandé de faire appel à un notaire dès l'étape du compromis afin de vous assurer que ce compromis est complet et correct.
Il faut tout de même savoir qu’en tant que vendeur, vous n'êtes pas obligé d'accorder une option à un candidat acheteur.
Vous courez en effet le risque que finalement, l'acheteur décide de ne pas acheter, alors qu'entre-temps, vous auriez pu vendre à d'autres personnes intéressées. Aussi, par sécurité, pourquoi ne pas demander une indemnité en échange de cette option. Lorsque l'option est levée, ce montant servira d'acompte. Si l'option n'est pas levée, vous gardez le montant au titre de dommages-intérêts.
Dans quel cas signer un compromis de vente ?
Lors de la transaction d'un bien foncier (appartement, terrain, garage..ect.). L'acheteur et le vendeur signent tous les deux un document par lequel ils s'engagent mutuellement et définitivement à acheter / vendre le bien, à un prix fixé.
A quoi sert donc un « Compromis de vente » ?
Dans la théorie c’est un document qui fait office d'acte de vente par anticipation. Il lie les deux parties par contrat jusqu'à la signature officiel de l'acte de vente chez le notaire. (Il n'est pas légalement obligatoire mais d'usage.)
De quoi se compose le « Compromis de vente » ?
Il n'existe pas vraiment de "modèle type" à proprement parler.
Ainsi, acheteur et vendeur peuvent le rédiger sur un papier libre.
L'objectif est surtout de fixer toutes les conditions de la vente.
Nonobstant, il y a lieu de faire très attention, le « Compromis de vente » doit impérativement comporter les éléments suivants :
Les noms de l'acheteur et du vendeur, la description du bien immobilier, son prix définitif, la date de vente, les signatures des deux parties.
> Conseil : Les clauses établies dans le « Compromis de vente » sont en général reprises à l'identique dans l'acte de vente. Il est donc recommandé de le faire rédiger par un professionnel (notaire ou agent immobilier).
Une fois signé, le « Compromis de vente » est-il irréversible ?
Il faut savoir que l'acheteur bénéficie d'un délai de rétractation de 7 jours à compter de la signature du compromis. Au-delà de cette date, on ne peut plus annuler le compromis de vente.
La seule clause suspensive légale concerne les cas où l'acheteur n'aurait pas obtenu son crédit. Dans ce cas, le compromis de vente est nul et non avenu.
> Conseil : Le deux parties peuvent cependant d'un commun accord ajouter d'autres clauses suspensives (ex : exercice du droit de préemption de la commune...)
Que se passe-t-il si je ne respecte pas le « Compromis de vente » ?
L'autre partie peut saisir le tribunal pour qu'il constate et contraigne la vente auprès de la partie qui s'est rétractée.
Il existe aussi la "clause pénale".
Si celle-ci est mentionnée dans le compromis de vente, elle engage la partie qui se rétracte au moment de la vente à verser des indemnités financières.
Qu'est-ce que le dépôt de garantie ?
Lors de la signature du compromis, l'acheteur doit verser 10% de la valeur du bien immobilier.
Ce versement est définitif, sauf si le compromis fait mention d'un remboursement dans les clauses
suspensives.
Acompte de réservation . . .
En général il est de bon aloi de verser une somme « acompte » équivalente entre 8 et 10% du montant de la vente, mais ce n’est pas une obligation légale, bien que le vendeur puisse refuser de poursuivre sa vente si le potentiel acheteur ne verse pas un dépôt de garantie.
Si le compromis est signé chez le notaire, l'acompte reste chez ce dernier en dépôt jusqu'à la passation de l'acte authentique.
Si vous vous chargez personnellement de la conclusion de ce compromis, l'acompte vous est directement remis à vous en votre qualité de vendeur. Il s'agit aussi d'éléments qui doivent nécessairement figurer dans le compromis.
Validité du compromis
On entend parfois dire qu'un contrat de vente provisoire n'est valable que quatre mois.
C'est faux…. !
En revanche, ce qui est vrai c'est qu'en principe, vous êtes appelé dans les quatre mois à passer devant le notaire pour l'acte de vente définitif, également appelé passation de l'acte.
Est-ce indispensable de faire appel à un notaire pour un « Compromis de vente » ?
Il existe bien sur des compromis de vente tout fait en librairie (même juridiquement). Si des acheteurs et vendeurs ont les moyens de faire appel à un notaire pour effectuer la signature du compromis de vente en sa présence, pourquoi ne pas le faire…
Hé oui, il est également possible d’attester un contrat en signant devant un agent administratif en mairie, et c’est gratuit.
Annulation d'un compromis de vente et comment annuler un « Compromis de vente » signé?
L'annulation d'un compromis de vente est impossible ni par l'acheteur ni par le vendeur d'un bien immobilier sauf si les deux parties contractantes sont signataires de la rupture conventionnelle ou si le délai de rétractation de 7 jours n'est pas encore passé.
L'annulation du compromis de vente ne peut se faire que par voie judiciaire avec le paiement d'indemnités ou de dommages et intérêts pour la partie lésée.
La principale cause de désistement d’un compromis de vente est le refus de financement bancaire.
La caution devra être rendue à l’acheteur.
La « PROMESSE de VENTE »
La « Promesse de vente » est uniquement unilatérale.
La « Promesse unilatérale » de vente est la convention par laquelle un individu, le promettant, s’engage envers un autre qui l’accepte, le bénéficiaire, à vendre un bien à certaines conditions dès à présent déterminées si celui-ci le demande dans un certain délai.
En d’autres termes, le bénéficiaire de la promesse prend acte de l’engagement du promettant, mais ne promet pas de conclure le contrat définitif. Il dispose d’une option qui lui laisse dans l’avenir la liberté de donner ou non son consentement à celui-ci.
D'autres avant-contrats peuvent être signés en dehors du « Compromis de vente » comme la promesse d'achat ou la promesse de vente. Ces derniers ont une valeur juridique équivalente.
Dans le premier cas, le bénéficiaire s'engage à acheter le bien à un prix fixé. Dans le second cas, le promettant s'engage à vendre son bien à un prix déterminé. Lorsque ces documents sont revêtus des deux signatures, les promesses d'achat et les promesses de vente sont équivalant à tout compromis de vente immobilière.
Afin de s’engager plus avant dans la préparation du contrat de vente définitive, les parties peuvent choisir de conclure un contrat de promesse.
Ce contrat ne produira pas les mêmes effets selon qu’il est unilatéral ou synallagmatique
Exemple
Un vendeur promet à un acheteur potentiel de lui vendre l’actif dans un délai donné (10 jours) sans que l’acheteur potentiel ne s’engage à l’acheter immédiatement.
(En fait, l’acheteur potentiel peut lever ou ne pas lever l’option d’achat dans un délai 10 jours)
Généralement, la promesse synallagmatique de vente s’analyse en une vente sous « condition suspensive » (*)
Juridiquement quand il y a promesse synallagmatique de vente, cela signifie que la vente est déjà formée.
Si la condition se réalise, le contrat produira ses effets entre les parties dès la promesse.
Si elle défaille, il sera rétroactivement anéanti.
Nature juridique
La différence avec la promesse unilatérale de vente est évidente :
Les deux parties ont consenti au contrat définitif. Il est, de ce fait même, plus difficile de distinguer cet avant-contrat du contrat définitif. Si celui-ci est consensuel, l’accord des volontés sur les éléments essentiels suffit à le former et la réitération du consentement n’est qu’une simple modalité de l’exécution du contrat sous réserve de paiement du prix, bien sûr.
Pour que la distinction entre la promesse synallagmatique et le contrat définitif acquière une véritable signification, il faut que la conclusion du second nécessite, outre l’accord des volontés, l’accomplissement d’une certaine formalité. L’accord des volontés constaté par la promesse donne alors naissance, non au contrat définitif mais à une obligation de faire, celle d’accomplir les formalités requises.
Ce n’est qu’après la réalisation de celles-ci que le contrat définitif sera formé.
Bien souvent, la formule de la promesse synallagmatique de vente est employée lorsque les parties entendent subordonner la conclusion du contrat définitif à la réalisation d’un certain évènement, obtention d’une autorisation administrative, d’un financement…Par exemple, l’acheteur n’entend acquérir le terrain que s’il obtient un permis de construire.
Régime juridique
Généralement, la promesse synallagmatique de vente s’analyse en une vente sous condition suspensive (*)
Juridiquement quand il y a promesse synallagmatique de vente, cela signifie que la vente est déjà formée.
Si la condition se réalise, le contrat produira ses effets entre les parties dès la promesse.
Si elle défaille, il sera rétroactivement anéanti.
Hé voilà,.... plus qu'à contacte
r votre déménageur......
(*)
On entend par « Condition suspensive » la notion de droit qui expose que :
La suspension est caractérisée par un arrêt provisoire. Elle peut affecter, soit l’effectivité d’un contrat, soit le déroulement d’un procès, soit le moment de l’exécution de la décision devenue définitive.
Vous voilà maintenant paré dans votre nouvel appartement.
Félicitations !
Vous pouvez pendre la crémaillère…. Sablé le Champagne…mais, avec modération
Michel Glanzmann
