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Etat des Lieux et Dégradations Imputables au Locataire.
Ce qu'il faut savoir pour éviter des conflits inutiles avec son propriétaire...!


Avant toute chose, il est rappelé qu'un propriètaire doit livrer à son locataire un logement décent er prendre en charge toutes les réparations locatives ne correspondant pas à la définition des charges locatives à la charge du locataire.

(Voir décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 ) Cliquez ici

Premier réflexe :


Se référer au contenu du bail pour déterminer qui doit supporter une dépense. En l'absence de clause précise, la règle sera dictée par la loi, bien qu'elle-même ne soit pas toujours très explicite en ce domaine.

En tout état de cause, ayez toujours en mémoire que c’est la Loi et non vous qui détermine pour chaque type de travaux *qui du locataire ou du propriétaire* doit régler la note.

Pour ce faire en bonne harmonie, il est naturellement important, avant de commencer à vous engager dans des frais pour des réparations ou des travaux de rénovation, de bien vérifier que cette charge vous incombe bien...

L’expérience montre, trop souvent, que des conflits nés entre le locataire et son bailleur ont pour origine une méconnaissance des textes se rapportant aux obligations des parties et notamment, celles du locataire en matière de travaux ou de rénovation (rappel du billet précédent exposant le listing des travaux à la charge du locataire, soit : cliquer ici pour relire le texte Léfifrance


En conséquence, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement en bon état de réparation et les équipements mentionnés au contrat en bon état de fonctionnement … d’où l’intérêt de porter une attention toute particulière à la  lecture de *l’Etat des Lieux Entrant*, avant signature.



Cette pièce est contractuelle à l’entrée dans les lieux loués et déterminante à la sortie des lieux
Cet Etat des Lieux *Entrant* sera la bible de contrôle de l’Etat des Lieux *Sortant*.

Par ailleurs, si le locataire rencontre en cours de location un problème qui, a priori, ne relève pas de sa responsabilité (voir la liste des réparations locatives précitées), celui-ci doit aussitôt prévenir son bailleur.
 
Toutefois, si ce dernier tarde à intervenir, adressez-lui un courrier recommandé avec avis de réception (éventuellement accompagné d'un devis), mais n'arrêtez en aucun cas de payer votre loyer. C'est complètement illégal… (En aucun cas, on ne peut se faire justice soit même
Si, par contre la réparation vous incombe, faites le nécessaire sans tarder.

En fait et dans sa globalité, les « travaux d’entretien » désignent l’ensemble des petits travaux courants et réparations qui sont à la charge exclusive d’un locataire louant un logement dans un immeuble ou maison d’habitation

Par contre ces travaux dits *d’entretien* courant n’ouvrent le droit à aucune déduction fiscale ou réduction d’impôt.

Rappel :

Le Locataire dans le droit d’occupation et de jouissance des lieux, a 3 OBLIGATIONS principales:

1.    Eviter les dégradations volontaires
2.    Honorer ses engagements de paiements des loyers

3.    et NOTAMMENT > Laisser accès libre pour les travaux

Le locataire ne peut nullement s’opposer à la visite de son propriétaire lequel peut être accompagné de son architecte ainsi que des artisans pouvant intervenir dans le temps

En effet le locataire dont laisser executer dans les lieux loués les travaux d’amélioration des parties communes ou privatives ainsi que les travaux de maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.
Il peut s’agir de grosses réparations ou d’entretiens, et peut importe qu’elles soient urgences ou non urgentes.
 

Toutefois, si les travaux durent plus de 40 jours, le locataire peut obtenir une DIMINUTION de son LOYER à proportion du temps et de la surface de la partie du logement dont il aurait été privé.
La demande de réduction est un droit du locataire
Il peut obtenir cette réduction auprès du propriétaire ou du professionnel gestionnaire du bien loué sur simple de demande
En cas de litige ou de refus éventuel, c’est le tribunal d’instance qui est compétent, de façon directe, et sans l’obligation de faire appel à un avocat.

* REPARATIONS à la CHARGE du LOCATAIRE *

(L'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de prendre à sa charge "l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure."

1/ « PARTIES EXTERIEURES » dont le locataire a l'usage exclusif

* Jardins privatifs

Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines;
Taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes;
Remplacement des arbustes; réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage.

* Auvents, terrasses et marquises
Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.
Descente d'eaux pluviales, chêneaux et gouttières
Dégorgement des conduits.

* Ouvertures intérieures et extérieures
Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres
Graissage des gonds, paumelles et charnières;
Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes
Remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.

* Vitrages
Réfection des mastics;
Remplacement des vitres détériorées.

* Dispositifs d'occultation de la lumière tels que stores et jalousies
Graissage;
Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.

* Serrures et verrous de sécurité
Graissage;
Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.

* Grilles
Nettoyage et graissage;
Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.

2/ « PARTIES INTERIEURES »

Plafonds, murs intérieurs et cloisons
Maintien en état de propreté;

Menus raccords de peintures et tapisseries;

Remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique;

Rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.

Parquets, moquettes et autres revêtements de sol

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification; Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture;

Fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

3/ Quelles sont les dégradations imputables au locataire ?

Le locataire doit effectuer les petites réparations tout au long de la location mais surtout avant l'état des lieux de sortie : il doit reboucher les trous effectués pour ses accrochages, lessiver les moquettes et les murs.

Le logement n'a pas à être remis à neuf mais dans l'état où il a été reçu. Cependant les détériorations provenant d'un usage anormal telle que les taches indélébiles, les moquettes brûlées, … doivent être remise en bon état.
Un locataire qui a effectué des transformations importantes sans l'accord du propriétaire devra remettre à ses frais le logement dans son état d'origine. Il en est de même pour les petites modifications sauf autorisation du propriétaire de laisser le bien en l'état.

4/D'où la question: Quelles sont les dégradations imputables au propriétaire ?

La vétusté et l'usure d'un logement et de ses équipements résultant d'un usage normal ne peuvent pas être imputés au locataire.

Le vieillissement du logement est à la charge du propriétaire :
Les tapisseries jaunies ou passées, les moquettes usées, décolorées, les peintures écaillées, les plafonds fissurés. Les portes et fenêtres détériorées avec des éclats de bois ou les peintures abîmées.

Les normes d'usage sont de 5 à 7 ans pour les moquettes, de 7 à 10 ans pour les peintures et revêtements muraux.

De la même manière, les dégâts dus aux vices cachés, malfaçon de construction, sinistre extérieur au logement ou force majeure sont de la responsabilité du propriétaire. Le locataire doit tout de même informer le propriétaire dès qu'il en prend connaissance afin de mettre en jeu les garanties et assurances existantes.

4a / Comment définir et estimer la  *VESTUSTE* ?

La vétusté s'entend de l'usure normale résultant de l'usage prolongé des lieux sans aggravation de cette usure par le fait du locataire
L'usure générale normale incombe au bailleur, puisque le loyer est réputé constituer déjà la contrepartie de cette usure.

Ce que doit la Loi à ce sujet :

Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure (article 1755 du Code Civil).

Pour les locations soumises à la loi du 6 juillet 1989, la vétusté est toujours à la charge du propriétaire.

En général il est appliqué les valeurs ci-après exposées, à savoir :
    Pour
Les PEINTURES – Les PAPIERS PEINTS
la MOQUETTE et SOLS PLASTIQUES



Source FNAIM (Fédération National des agents immobiliers)
Durée d’occupation              Neuf       Bon    Moyen    Mauvais
                                état    état      état
< 2 ans                       100 %     80 %    50 %       0 %
= à 2 ans et < à 4 ans          85 %      51 %    10 %   
= à 4 ans et < à 6 ans          70 %      30 %    10 %   
= à 6 ans et < à 8 ans          50 %      10 %       
= à 8 ans et < à 10 ans         30 %           
Au-delà de 10 ans               10 %

Ci-dessous annexé et pour une meilleure analyse, vous trouverez au format PDF un document portant sur les menues réparations et l’ensemble des réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure, soit:

(1)
 Les dégradations imputables au locataire 

 Définition et commentaires notamment en ce qui concerne les clauses abusives  Cliquer ici
   
(2)
Modalités d’application de la vétusté lors de la    procédure d’état des
lieux
 Texte. Cliquer ici
OBLIGATION d’un
*ETAT des LIEUX*

Ce que dit la Loi : L’article 3 de la loi de 1989 prévoit qu’un état des lieux contradictoire entre le locataire et le bailleur doit être établi lors de la remise des clés, à l’entrée et à la sortie du locataire dans les lieux loués. La comparaison de ces deux états des lieux permet de mettre en évidence les dégradations commises par le locataire.
° ° ° ° ° ° °
Qu’est un état des lieux ?
 
C'est une formalité un peu fastidieuse mais obligatoire qu'il ne faut pas négliger
Il doit être obligatoirement joint au contrat de location
L'état des lieux peut être établi sur un papier libre ou sur un formulaire pré imprimé. Dans tous les cas il doit être établi un «état des lieux contradictoire» c'est-à-dire signé par le propriétaire et le locataire, daté et signé par chaque partie. Pour plus de sécurité, l'achat d'un formulaire type dans une librairie évite les oublis.
 
En cas de désaccord il sera établit par un huissier. Ce dernier avisera le propriétaire et le locataire 7 jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception. Ainsi les honoraires de l'huissier seront partagés à moitié entre le bailleur et le locataire.
 
En effet c’est un acte qui est établi en présence du locataire formant un descriptif détaillé de tout ce qui existe dans le lieux… à savoir : exemple, la peinture, la moquette, les parquets, les prises électriques, le sanitaire, etc…
Si à la remise des clés les deux états sont identiques il est établit une preuve au profit du locataire qu'il a respecté son obligation d'entretien du local.
Au cas contraire il sera tenu de réparer les dédommagements qu'il a causé.
 
A quel moment faut il faire un état des lieux,

a /Etat des lieux *Entrant*, très important, …

L'état des lieux est une formalité obligatoire à laquelle tout locataire doit se plier.
Pour éviter les litiges dans les rapports locatifs le législateur a exigé l'établissement d'un état des lieux entre le propriétaire et le locataire.

L’état des lieux stipule véritablement l’état dans lequel est l’appartement..
C’est cet état là qui fera office de support, ensuite, durant toute la durée du bail locatif.

Que se passe-t-il si des défauts apparaissent après l'état des lieux ?

Le locataire découvre un défaut important qu'il s'agisse d'une dégradation, ou d'un vice de construction, il doit immédiatement en informer le propriétaire, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception.

La loi a prévu qu'au cours du premier mois de chauffe, ou si l'électricité ne fonctionne pas au moment de l'état des lieux, il faut émettre des réserves afin de faire modifier l'état des lieux pendant le premier mois suivant l'installation.

b/ Etat des lieux *Sortant*


On refait un état des lieux de sortie au départ du locataire et en sa présence pour vérifier l’état de l’appartement.
Là, il est fait un constat comparatif entre l’état des lieux « entrant » et  l’état des lieux « sortant ».

Quel est l’enjeu de l’état des lieux?

L’enjeu en naturellement important car il est financier
Un locataire entre dans un appartement et il verse un « dépôt de garantie ». Ce dépôt de garantie, je le rappelle pour mémoire, (il est de UN mois de loyer depuis la Loi de février 2008) si il s’agit d’un appartement vide et de DEUX mois de loyer si c’est un appartement meublé, et hors charges dans les deux cas.

Au départ du locataire, le propriétaire restitue le « dépôt de garantie » : Si il y a des éléments qui sont anormalement abîmés ou dégradés, le propriétaire est en droit d’enlever du « dépôt de garantie » les sommes nécessaires à la remise en état

Quelles sont les précautions à prendre ?

Le locataire doit être très vigilant, notamment pendant la rédaction de l’état des lieux « Entrant » …  que tout soit bien noté.
L’état des lieux « sortant » est plus à la destination du propriétaire, là aussi le locataire doit être présent pour un débat contradictoire afin  de s’assurer que tout correspond à la réalité de l’appartement.

Attention : En cas d'absence d'un état des lieux la partie qui a fait obstacle à son établissement ne peut pas se prévaloir de la présomption de bon état du local prévue à l'article 1731 du code civil. En effet, si l'absence d'état des lieux est le fait du bailleur, celui-ci doit prouver que les détériorations qu'il invoque à la fin du bail sont dues à la faute du locataire. En revanche, si c'est le locataire qui a fait obstacle à l'établissement des états des lieux il est présumé avoir reçu le logement en bon état.

Que se passe-t-il si aucun état des lieux n'est établi ?

Dans ce cas, le logement est présumé en bon état de réparation et le locataire doit le rendre tel quel. Cependant cette présomption est valable pour la partie qui ne s'est pas opposée à la rédaction de l'état des lieux. Ainsi trois situations sont possibles :

• Le propriétaire refuse d'établir un état des lieux. Il ne peut pas bénéficier de la présomption et il devra faire la preuve du bon état du logement à la remise des clés avant de réclamer des frais de remise en état au locataire.

• Le locataire s'est refusé à l'établissement de l'état des lieux. La présomption revient donc au propriétaire, le logement est présumé en bon état et le locataire devra le rendre tel quel à la sortie.

• D'un commun accord, le locataire et le propriétaire n'ont pas établi d'état des lieux, le locataire est également présumé avoir pris le logement en bon état et devra le rendre tel quel.

Un conseil !

En tout état de cause, cela doit être rappeler > le locataire doit rendre les locaux en bon état de réparations locatives à moins qu'il ne prouve que celui-ci était en mauvais état lors de son entrée dans les lieux (Article 1731 du Code Civil).

Faites le ménage et nettoyez bien « tout » avant l’état l’appartement, un coup d’œil général offrant un aspect de propreté est toujours bien reçu.. ça peut aider ou influencer !

Cela peut arriver :

Que se passe-t-il en cas de désaccord entre le propriétaire et le locataire ?
Lorsque les deux parties ont une appréciation différente de l'état du logement, il peut être fait appel à un huissier, son état des lieux s'imposera aux deux parties.

Si des réserves sont émises par le propriétaire ou le locataire, ils peuvent également faire appel, sans frais, à la commission départementale de la conciliation (préfecture ou DDE). La commission convoquera les parties et essaiera de trouver un accord.

Ok, mais attention,
Les dégradations dans un bien loué imputables à un locataire constituent un risque financier majeur pour le bailleur. En effet, le dépôt de garantie désormais limité à un mois de loyer, ne permettra pas toujours de couvrir les frais engagés, pour la remise en l’état du bien. Dans ce cas, une procédure judiciaire devra être intentée par le bailleur...hé oui !

Rien de ce qui précède se veut d’un cours de droit mais simplement d’un simple mémo d’information…
 
Nous avons prévu une pause concernant le traitant de " l'immobilier". 
En conséquence, à fin de répondre à l'actualité, notre prochain billet devant paraitre le 01/08/2011 portera sur le " DEBROUSSAILLEMENT ". La suite " immobilier " reprendra le 01/09/2011.


Michel Glanzmann