Les Charges Locatives
Des Charges .. ! Des Charges .. !
On en parle parle Mais quelles sont elles ....
Qui n’a pas rencontré, un jour, une difficulté dans le simple calcul concernant le règlement de ses « charges locatives » ?
La lecture des comptes « charges locatives » est souvent *flou*, ce qui est cause de nombreux conflits entre bailleur et locataire….
En la matière, la loi du 6 juillet 1989, dite *Loi Mermaz* (légende 0) s'applique plus spécialement aux locations de locaux à usage d'habitation principale.
Cette Loi soumet, en tant que locataire, à certaines obligations.
Dans le présent volet, nous allons approfondir plus particulièrement la partie dite
« Charges locatives »
Tout d’abord, tout comme le loyer et autres charges administratives afférents aux lieux loués, le locataire selon l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 doit s’acquitter du montant concernant les charges récupérables aux termes convenus.Il est toutefois utile de rappeler que le non respect de cette obligation peut conduire le bailleur à résilier le bail si celui-ci contient une clause résolutoire ou à en demander la résiliation judiciaire.
Qu’appellent-on « Charges » ?
En la matière, les *charges* couvrent l’ensemble des dépenses, lesquelles sont liées à l’entretien général de l’immeuble, aux services collectifs proposés dans celui-ci ainsi qu’à certaines taxes locatives (par exemple : les taxes relatives à d’enlèvement des ordures ménagères et / ou de balayage).
On peut distinguer les cas les plus couramment rencontrés, soit :
Exemple :
L’appartement situé dans une résidence avec ascenseur, avec un concierge, avec des espaces verts, un chauffage collectif, une piscine...etc.
Ce dernier génère ipso facto des charges très élevées au regard d’un petit immeuble sans autre prestation particulière n’entraînant que des dépenses communes minimales, à savoir minuterie, nettoyage, eau...
Observations
1/ Droit
En droit français, il est rappelé que toute copropriété doit avoir son *conseil syndical* et son syndic (qu'il soit :bénévole ou professionnel) la copropriété fonctionne sous le régime de l'indivision forcée.
2/ En général
Il est vrai que la répartition des charges entre les différents locataires est à l’origine de nombreux conflits, et pour cause, ……
Hé oui ! Malheureusement, la loi du 6 juillet 1989, telle qu’elle est définie actuellement ne pose aucun critère de répartition.
En conséquence, vous comprendrez aisément qu’il est opportun de bien interroger le propriétaire du logement pour avoir le détail des charges…. !
3/ Il existe en fait deux CAS principaux
3/a
En copropriété (régime de l'indivision forcée)
Par contre, lorsque l’immeuble est soumis à un statut de copropriété, il y a peu de peu de soucis, car les charges sont réparties en fonction de règles transparentes fixées par le syndic de l’immeuble.
3/b
Par ailleurs, (un seul propriétaire de plusieurs logements)
Dans ce cas, c’est différent.
Dans le cas d’un immeuble appartenant à un seul propriétaire et comportant plusieurs logements. La clef de *répartition* est alors laissée au libre choix du propriétaire, qui peut (ou non) choisir une règle respectant l’équité entre locataires.
Généralement, le calcul tiendra compte de la surface du logement et/ou du nombre d’occupants, ainsi que d’autres correctifs plus ou moins arbitraires.
4/ Règlement des charges locatives
En règle générale, toutes les demandes de provisions doivent être justifiées (art. 23 alinéa 1), ce qui, de fait, interdit les forfaits de charges ou les loyers tout compris. Les provisions mensuelles ou acomptes sont considérées comme des estimations des charges à venir, dont le montant est forcément approximatif, mais non arbitraire. Cette avance est en général calculée au regard des charges de « l'année antérieure ». Le paiement définitif est régularisé au moins annuellement sur justification du propriétaire des charges réellement assumées.
La loi exige en effet que le propriétaire justifie ce montant en communiquant au locataire les résultats des comptes arrêtés lors de la dernière régularisation et le budget prévisionnel lorsque l'immeuble est en copropriété ou que le bailleur soit une personne morale. Le montant de la provision ne doit donc pas varier entre deux régularisations
Le paiement Les charges récupérables, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat, sont payées par le propriétaire pour le compte du locataire.
Globalement il est d’usage de payer les charges d’avance sous la forme d’une provision mensuelle laquelle doit être réputée écrite, descriptive et chiffrée au bail de location. Cette somme provisionnelle étant de fait additive au montant du loyer.
En application de la loi du 6 juillet 1989 qui régit les baux à usage d'habitation, le bailleur peut demander au locataire le remboursement de ces dépenses au locataire soit une fois par an soit sous forme de versement de provisions pour charges tous les mois ou tous les trimestres, c'est-à-dire d'avances payables en même temps que le loyer.
Le locataire est ainsi tenu de verser régulièrement à son bailleur le montant du loyer, ainsi que les charges correspondant à une avance sur ces frais annexes à la location.
La régularisation
Si les charges sont payées par provision, une régularisation annuelle doit être effectuée pour ajuster les versements du locataire aux dépenses réelles.
Un mois avant la régularisation, le bailleur communique au locataire (ce qui n’est pas toujours fait… et devient cause de conflit)
*le décompte par nature des charges,
*les quantités consommées pour l'eau et l'énergie,
Dans les immeubles collectifs, la manière dont sont réparties les charges entre locataires. Les pièces justificatives des charges (factures, contrats de fournitures) doivent être tenues à la disposition du locataire pendant un mois après l'envoi du décompte des charges. Le locataire peut consulter le détail des dépenses soit auprès du bailleur, soit auprès du syndic, si l'immeuble est en copropriété.
Les litiges relatifs aux charges peuvent être portés devant la commission départementale de conciliation. La régularisation des charges par le propriétaire peut être demandée, pendant cinq ans.
En effet, le bailleur dispose d'un délai d'un délai de 5 ans (article 2277 du Code civil), pour demander à son locataire la régularisation des charges ou exiger le paiement des charges impayées.
Ce dernier dispose quant à lui d'un délai de 30 ans pour réclamer au bailleur des charges que celui-ci aurait indûment perçues. C'est la prescription *trentenaire* qui prend alors le pas sur la prescription quinquennale
5/ *DEUX* grandes familles de *CHARGES LOCATIVES*
• Charges locatives dites *non récupérables*
Et mes
• Charges locatives dites * récupérables*
Pour être clair, un listing qualitatif et quantitatif des charges locatives vous est proposé à la lecture au égard au décret du 26 aoùt 1987 (légende 1)
En général, les charges locatives incombant au locataire sont de
*QUATRE* CATEGORIES PRINCIPALES*
Ces 3 premières catégories de charges que le bailleur peut récupérer auprès de son locataire (Selon l’art. 23 de la loi Mermaz du 6 juillet 1989) (légende 2)
1. Soit, d’une part, les dépenses pour les services liés à l'immeuble,
2. Soit, par ailleurs, les dépenses d'entretien courant concernant les petites réparations sur les parties communes (exemple : entretien des ascenseurs, chaudières, gardiennage, jardinage, etc.) des parties communes,
3. Soit, sans oublier, les taxes sur les services directs au locataire, taxes qui correspondent aux services dont le locataire profite directement (enlèvement des ordures ménagères, par exemple
Sans oublier dans le contexte, une quatrième catégorie prenant en compte :
4. Les services communs utilisés directement par le locataire (eau, chauffage, etc)
5/a
Charges locatives *non récupérables*
Les charges locatives non récupérables sont, par définition, toutes celles qui ne sont pas désignées dans le décret n° 87-713 du 26 août 1987.
Prenez note de quelques exemples :
Concernant les *Encombrants*
L'enlèvement des encombrants ne peut pas être assimilé à des ordures relevant de l'entretien de propreté ou à des rejets domestiques.
La *Dératisation*
La dératisation ne figure pas sur la liste des charges récupérables.
Et aussi, les *Travaux de nettoyage des graffitis*
En cas de frais consécutifs à des actes de vandalisme, le bailleur ne peut pas faire supporter par ses locataires les travaux de nettoyage de graffitis apposés sur les murs. Ces travaux ne peuvent être assimilés à des travaux d'entretien, ni être classés dans les dépenses relatives aux fournitures consommables.
5 b
Charges locatives * récupérables*
Seules peuvent être facturées au locataire les *charges récupérable* s(dont la liste est fixée par décret).
En principe l’occupation par un locataire d’un logement engendre différentes formes de consommations, soit :
De l’énergie, des services ou des prestations.
En conséquence, le bailleur, qui est directement tenu au paiement de ces charges, va pouvoir en répercuter une partie sur son locataire. Il s’agit là des charges dites locatives dont une liste est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987
Dans ce cas,
Exemple de services eu prestations
Tout ce qui concerne ....
es «ascenseurs et monte-charges»
Les consommations en «eau et chauffage » des parties communes »
Les consommations en «eau et chauffage » des parties privatives »
Tout ce qui concerne les «parties communes » intérieures au bâtiment »
L’entretien des «espaces extérieurs» au bâtiment
L’hygiène et la sécurité
Les équipements divers du bâtiment
Et naturellement, les l’ensemble des Impositions et redevances
Pour mémoire :
Voilà quelques exemples de charges ne relevant pas des réparations locatives, qui elles sont dues directement par le locataire
Concernant les prestations faisant l’objet d’un contrat d’entretien
¾ l’entretien de la robinetterie
¾ l’entretien de la Ventilation Mécanique Contrôlée (VMC)
¾ l’entretien des parties communes….
Concernant les prestations réalisées par des employés d’immeubles
¾ la récupération des salaires et charges des employés d’immeubles qui font le ménage des parties communes ou l’enlèvement des Ordures Ménagères.
Concernant les prestations « dites » ponctuelles
¾ la réparation d’une antenne TV
¾ le dégorgement réseau eaux pluviales d’un logement individuel
Concernant les impositions fiscales et autres redevances
¾ La T.O.M (taxe des ordures ménagères)
La taxe d’habitation, laquelle doit être acquittée par le locataire lui-même s’il était dans les lieux au 1er janvier de l’année d’imposition
Dans tous les cas, l’ensemble de ces travaux donne lieu à l’établissement d’une facture par le prestataire.
• Légende : (0)
Loi du 6 juillet 1989, dite Loi Mermaz cliquez ici
• Légende : (1)
Pour connaître la liste des charges que peut réclamer le bailleur
reportez vous au décret du 26 août 1987. Cliquez ici
• Légende : (2)
La loi ENL (Engagement National pour le Logement du 13 juillet 2006 mise en application le 1er janvier2007)
Pour Mémoire et en complément d'info :
L’article 88 de la loi ENL modifie certaines dispositions du décret n°87-713 du 26 août 1987 relatif aux charges locatives récupérables :
En fait, l'article 88 de la loi ENL n° 2006-872 du 13 juillet 2006 règle la question de la répartition du coût des nouveaux contrats au titre des charges locatives. Le propriétaire pourra répercuter le coût du contrat à clauses minimales, ou la part correspondant à ce coût dans un contrat « étendu ».
Ainsi sont récupérables auprès des locataires certaines dépenses effectuées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien des ascenseurs. Ceci concerne les opérations et les vérifications périodiques minimales, la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive, ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine, le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils. Ces dépenses sont récupérables dès lors qu'elles sont effectuées postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi.
Pour remédier à la jurisprudence de la Cour de cassation qui interdisait de récupérer la marge bénéficiaire et la T.V.A. des contrats d’entreprise, la loi ENL permet désormais au propriétaire de récupérer sur le locataire la totalité du coût TTC des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise (comme l’entretien, par exemple), sous condition que ceux-ci fassent partie de la liste des charges déductibles, fixée dans le décret 87-713 du 27 août 1987.
Enfin, la loi ENL introduit la possibilité de modifier la liste de charges récupérables par la voie d’un accord collectif local, si celles-ci assurent l'amélioration de la sécurité et la prise en compte du développement durable.
Article 23 de la loi Mermaz du 6 juillet 1989
Modifié par la Loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 – art. 88 JORF du 16 juillet 2006
Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.
Michel Glanzmann
Dans le prochain billet, il sera traité le sujet relatif aux
Travaux à la charge du locataire & Etat des Lieux * Entrant et Sortant*
