Il y a lieu à ne pas confondre les termes
« Dépôt de garantie » et « Caution »
Le « Dépôt de garantie » qui est défini par son (Art. 22 de la loi du 6 juillet 1989 consolidée au 14 mai 2009) est parfois nommée caution par certains professionnels du secteur immobilier) et pourtant: c'est faux !
La « Caution » est la personne qui se porte garante, donc un tiers.
Le « Cautionnement » est une sûreté personnelle par laquelle une personne nommée la « caution » s'engage à l'égard d'une troisième dite « le bénéficiaire du cautionnement » à payer la dette du débiteur principal dite « la personne cautionnée », pour le cas où cette dernière faillirait à ses engagements.
Pour la petite histoire :
Le « cautionnement » est également, en droit romain, une des sûretés qu'un créancier peut exiger de son débiteur et plus spécialement un acte par lequel une personne appelée « caution » s'engage, à l'égard d'un créancier, à exécuter l'obligation de son débiteur au cas où celui-ci ne l'exécuterait pas lui-même.
« DEPÔT de GARANTIE »
Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?
En ce qui concerne les locations de locaux vides à usage d’habitation (loi du 6 juillet 1989), le dépôt de garantie n’est pas obligatoire puisque la loi ne précise à aucun moment qu’un tel dépôt de garantie est obligatoire.
Par contre la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 sur le pouvoir d’achat a ramené à UN mois (au lieu de DEUX auparavant) le montant du dépôt de garantie quand celui-ci est stipulé au contrat bail de location, et il est versé par le locataire à la signature du contrat de location directement au propriétaire ou par l’intermédiaire d’un tiers (organisme 1% Logement, etc.).
Tout locataire peut en effet demander à un organisme 1% Logement (CIL ou CCI) une avance (appelée Avance Loca-Pass) sur la caution de sa location, dans la limite de 2.300 €. Cette avance permet au locataire de ne pas avoir à payer le montant du dépôt de garantie en une seule fois. Il est tenu de rembourser la somme avancée, sans intérêt, sur trois ans maximum.
A noter que si votre contrat prévoit un paiement du loyer par avance et par trimestre (à la fin de chaque trimestre vous versez à votre propriétaire le montant des trois prochains mois), le propriétaire ne peut exiger de votre part le versement d’un dépôt de garantie (article 22 loi du 6 juillet 1989)
Dans une location, le « dépôt de garantie », est une garantie pour le propriétaire. Il sert à garantir le respect des obligations du locataire (paiement du loyer, des charges et des éventuelles réparations suite à l’état des lieux). Les éventuelles retenues opérées par le propriétaire sur cette caution doivent être justifiées (devis ou facture des travaux, arrêté des comptes de copropriété). Lorsque le locataire quitte le logement, le « dépôt de garantie », doit lui être restitué dans un délai maximum de deux mois après la restitution des clefs. Déduction sera faite des sommes restant dues au bailleur au titre des impayés de loyer et de charges, des éventuels travaux de réparations locatives non exécutées par le locataire ou liées à des dégradations occasionnées par ce dernier au logement ou à ses annexes.
« CAUTIONNEMENT »
De plus en plus fréquemment, les bailleurs exigent la « Caution » d'un tiers.
Le cautionnement est une étape incontournable, lorsque l'on loue un appartement, en France.
Il consiste dans l'engagement d'une personne physique ou morale, de droit privé ou de droit public, dénommée « caution ».
Le « Cautionnement » concerne trois parties : le débiteur (le locataire), soumis à une obligation, le créancier (le bailleur) et la « caution », qui s'engage à remplir l'obligation du débiteur en cas de défaillance de ce dernier
Le cautionnement par une personne :
Il faut savoir que dans la pratique la personne qui se porte caution engage ses biens personnels, ses revenus, salaires, ou pensions ainsi que son logement si elle en est propriétaire ; elle pourrait être privée de la majeure partie de ses ressources sauf un minimum égal au revenu minimum d'insertion
Attention
L'acte de caution (Art. 22 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par L.21 juillet 1994) doit obligatoirement comporter, écrit de la main de la caution :
Le montant du loyer et les conditions de sa révision qui figurent dans le bail, éventuellement le montant maximal de la caution (principal, intérêts, frais et accessoires compris).
Même si la dette est supérieure, il ne pourra vous être réclamé un montant plus élevé. Si aucun montant n'est mentionné, votre engagement est alors plus étendu et non chiffrable. Chaque année, le bailleur doit vous informer de l'évolution de votre garantie. A défaut, vous ne serez pas tenu au paiement des accessoires, frais et pénalités.
Une mention exprimant clairement que vous avez connaissance de la nature et de l'étendue de votre engagement.
La reproduction de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 89 (alinéa 1)
Lien : http://www.adil.org/35/acrobat/Fiche%20n%b02%20cautionnement.pdf
Michel Glanzmann
