Secteur « IMMOBILIER »
Exposé
Le propriétaire qui souhaite vendre libre de toute occupation un logement loué, doit impérativement attendre l'expiration du bail.
Un congé doit à peine de nullité être notifié au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d'huissier, six mois au moins avant la date d'échéance du bail (la date prise en compte comme point de départ de ce délai étant la date de réception du congé).
Dans l'hypothèse de locataires mariés, le propriétaire doit notifier à chacun des époux le congé (donc, par deux lettres distinctes). Toutefois, aux termes de l'article 9-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le congé notifié par le bailleur est de plein droit opposable au conjoint du locataire même si son existence n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur. Il en est désormais de même pour le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité (P.A.C.S.) (article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par l'article 189 de la loi SRU du 13 décembre 2000).
Le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, ainsi que reproduire littéralement l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 relatif aux droits du locataire.
Une nouvelle obligation semblait peser sur le bailleur jusqu'à la loi SRU : celle relative à la surface du logement vendu situé dans un immeuble soumis au statut de la 
copropriété fixé par la loi du 10 juillet 1965. La loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, dite loi "Carrez", imposait, depuis son entrée en vigueur depuis le 19 juin 1997, de mentionner dans toute promesse unilatérale de vente ou d'achat et dans tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot (hormis les caves, garages, emplacements de stationnement et lot ou fraction de lot d'une superficie inférieure à 8 m2), la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot.
Or, la question de savoir si ces dispositions s'appliquaient ou non au bailleur copropriétaire dans le congé pour vendre délivré à son locataire avait été posée au juge. La jurisprudence était incertaine en la matière, puisque certains tribunaux retenaient l'application de la loi "Carrez" au congé pour vendre alors que d'autres se prononçaient en sens contraire.
Face à cette incertitude, il était donc recommandé au bailleur copropriétaire d'indiquer la superficie de son logement dans le congé, en faisant procéder au mesurage par un professionnel habilité, contre lequel il pouvait se retourner en cas d'erreur sur la surface et de litige à ce sujet avec son locataire. La loi SRU, dans son article 190-I, a désormais réglé cette question : l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 a été complété par la précision que les dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 (modifié par la loi "Carrez") ne sont pas applicables au congé pour vendre.
Le congé vaut offre de vente au profit du locataire qui dispose du droit d'acquérir le bien dans le délai de deux mois.
Il est à noter que si le propriétaire vend l'appartement à un parent, jusqu'au troisième degré de parenté inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, le locataire ne bénéficie pas de ce droit de préemption.
Michel Glanzmann
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Pour ce faire,
ci-après un « Spécimen de courrier » reglementaire > à faire parvenir au locataire
(Nom du bailleur)
(Adresse)
(Nom du locataire)
(Adresse)
Sète, le .....
N/Réf. : ...
Objet : congé pour… vendre
Pli recommandé avec avis de réception
M……..
Nous avons conclu ensemble, le ……..., un contrat de bail, pour une durée de ….. ans, portant sur le logement, sis à ..., que vous occupez actuellement. Ce contrat vient à échéance le…… ... .
Or, nous vous informons, par la présente, de notre intention de ne pas renouveler ledit bail.
En effet, comme nous y autorise l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, nous souhaitons reprendre ce logement afin de le vendre dans les conditions suivantes : ... (Prix, modalités de la vente projetée).
Toutefois, nous vous précisons que vous bénéficiez du droit d'acheter prioritairement ce logement, dans les conditions fixées par l'article 15-II de la loi précitée dont les cinq premiers alinéas sont reproduits ci-après :
"Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Dans l'attente de vous lire, nous vous prions de recevoir, M..., nos salutations distinguées.
nom et signature du bailleur
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